בית ירוק בישראל – מאת יורם קראוס

גם אם תיקחו את הבית הכי ירוק בעולם שנבנה בארה"ב ותעתיקו אותו לישראל, לא בטוח שהוא יישאר ירוק גם כאן – יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, מסביר

 מאת: יורם קראוס

תקן הבנייה הירוקה בארה"ב מפורט ומחמיר הרבה יותר מהתקן הישראלי החדש שפרסם מכון התקנים הישראלי. לייתר דיוק, בארה"ב קיימים כמה תקנים לבנייה ירוקה וכל הרוצה להחמיר ולהתקרב יותר לטבע, יימצא שם את התקן המתאים לו, שיהפוך אותו ירוק למהדרין, מסביר יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, הנחשבת לחברה הגדולה ביותר בתחומה במרכז הארץ. אולם, נשאלת השאלה, האם בית ירוק, שנבנה על פי התקן המחמיר ביתר בארה"ב, יועתק לכאן, לארץ ישראל שבמזרח התיכון, יהיה אף הוא בית ירוק למהדרין? 

כדי לענות על השאלה, עלינו לעיין שוב בהגדרה של בניה ירוקה, מסביר יורם קראוס, ולבדוק מהו בדיוק "בית ירוק". 

ובכן, אומר יורם קראוס, בית "ירוק" הוא בית שמותאם לתנאי השטח בו הוא נבנה, מותאם לאקלים הסביבתי בו הוא נמצא ונבנה מהחומרים המתאימים למיקומו וסביבתו. "בית ירוק", ממשיך יורם קראוס, הוא בית המשתלב בסביבת המגורים הטבעית והאנושית בה הוא מוקם. עכשיו, נחזור אחורה כדי לבדוק את השאלה שהצבנו בתחילת המאמר – "האם בית ירוק אמריקאי יכול להיכלל אוטומטית בהגדרה של בית ירוק ישראלי? שואל יורם קראוס ומשיב:  הרי ידוע כי בכל סביבת מגורים שוררים תנאים שונים – קור וחום, הרים ועמקים, צפיפות עירונית או בדידות מדברית. על פי תקני הבנייה הירוקה, סביבת הבנייה היא המכתיבה צרכים ואילוצי תכנון שונים. לכן, בתים שנבנים בצפון ארה"ב, לדוגמא, נותנים מענה לבעיות שונות מבתים שנבנים, לדוגמא, ברמת הנגב הישראלי.  

זאת ועוד, עד כמה שזה ישמע מוזר, בניית בית פרטי בישראל איננה משתלבת עם המגמה הירוקה ולא משנה עד כמה נחמיר ונתעקש על אלמנטים וחומרים של בנייה ירוקה – בית פרטי צמוד קרקע בישראל איננו בית ידידותי לסביבה, אומר יורם קראוס. תשאלו מדוע? התשובה לכך פשוטה וברורה: כיום, בארצנו הקטנטונת אין מקום לבנייה פרטית צמודת-קרקע, עתודות הקרקע קטנות ומידלדלות ולעומת זאת האוכלוסייה באר כל הזמן גדלה וגדלה. לכן, על פי החשיבה הירוקה, יש להותיר את  הקרקע בארץ לשימושים אחרים – חקלאות, ייעור, שמירת הטבע וכד'. והדברים נכונים במיוחד באזור מרכז הארץ המאוכלס בצפיפות ואפילו בצפון ישראל. לכן, אומר יורם קראוס, בית ירוק אמיתי בישראל הוא בית דירות משותף, רב-דירות וגבוה ועד כמה שזה ישמע מוזר ומתסכל, אם ירוקים אתם בנשמה ומחפשים "סביבה ירוקה" – הבית הנכון לכם הוא דירה הממוקמת באחת הקומות הגבוהות, באחד מהבתים משותפים, שנבנו במרכז אחת הערים הגדולות במדינה.

מקור המאמר

קוראים לזה "פרצלציה" – מאת יורם קראוס

כל מה שרציתם לדעת על פרצלציה ולא העזתם לשאול

מאת: יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי

"פרצלציה" – הגדרה:

יורם קראוס: "פרצלציה הינה הליך של פורמאלי של חלוקה מחדש של שטח קרקע למספר מגרשים קטנים, כך שלאחר חלוקתם תהיה אפשרות לרשום אותם בטאבו.

"פרצלציה מבוצעת לצורך וניצול יעיל יותר של שטח קרקע מסוים במטרה לפתחו, כדי לאפשר למשל לבנות עליו יותר בתי מגורים מאשר היה אפשר בתוכנית מתאר הקודמת. לדוגמא, שטח מסוים שעל פי תוכנית המתאר הייתה מותר עליו בנייה של בית אחד בלבד, מחולק בהליך הפרצלציה לכמה חלקות קטנות יותר שעל כל אחת מהן ניתן לבנות בית אחד או יותר. על פי רוב, חלק מהקרקע שעברה פרצלציה מופשר ומופקע לצרכי ציבור על מנת לבנות עליו מבני צבור, כבישים, מדרכות, שטחי חניה לרכבים וכד'.

לצורך הדוגמא, כאשר יש לקרקע מסוימת מספר בעלים רשומים, אך אי אפשר לבנות עליה יותר מבית אחד ואז ביצוע פרצלציה מאפשרת השבחה של השטח וחלוקה צודקת של הקרקע בין בעליה", מסביר יורם קראוס. "יש ומבצעים פרצלציה במסגרת של התחדשות עירונית/מקומית כדי לאפשר לרשות המקומית לנצל את הקרקע לבנייה של מוסדות או דברים אחרים לצרכי הציבור".

"רהפרצלציה"- הגדרה:  

יורם קראוס: "רפרצלציה" הינו ההליך ההפוך לפרצלציה, שבו מאחדים כמה מגרשים קטנים לחלקת מקרקעין אחת גדולה, על מנת לאפשר פיתוח של השטח במסגרת תוכנית המתאר המקומית". 

הסכמת הבעלים

יורם קראוס: "החוק מתיר לועדות המקומית לתכנון ובנייה לכפות ביצוע הליך פרצלציה על בעלי קרקע, אשר לדוגמא חוסר ההסכמה ביניהם עוצר תהליך פיתוח שטח הנחוץ לרשות או לתושביו. כאשר ההתארגנות לביצוע הפרצלציה באה מבעלי הקרקע, אז חייבים את הסכמת כל הבעלים הרשומים לצורך איחוד או חלוקה מחדש של החלקה"

עלות הפרצלציה

יורם קראוס: "ביצוע פרצלציה הוא הליך מורכב התלוי בגורמים רבים, כמו מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מקומיות ומחוזיות, משרדי ממשלה וכד'. הוא תלוי גם במשתנים רבים, כמו גודל השטח המדובר, מיקומו וכד'.

"ככלל, אין דין חלקה אחת כדין השנייה. לכן גם אין מחיר אחיד להליך הפרצלציה וקשה להעריך את עלותה.

"אולם, יש אפשרות לבקש לקבל אומדן לפני ביצוע ההליך במשרד השיכון או במנהל מקרקעי ישראל. בשוק יש גם עורכי דין המתמחים בתחום ויכולים לתת הערכה, אבל מדובר בהערכות בלבד".

מקור המאמר